楼市新观察：青岛投资型公寓有了新属性未来这样养老能省几百万

[摘要] 去年3月岛城开始进入限购、限售、限价、限贷的“四限”模式后，房地产市场上曾经默默无闻的公寓项目以不限购、不限贷的优势成为楼市新宠，与此同时，不少位于主城区定位“投资”的公寓产品却成为不少中老年置业者养老置业的新选择。

【编者按】随着全社会老龄化程度的加重，房地产市场中一个独特需求日渐明显，那就是养老地产。对于大多数老年人来说，故土难离是道很难跨越的“坎”儿，交通、商业、医疗是标配，悠闲、舒适更是样样都不能少！然而纵观目前青岛房地产市场主打养老地产的住宅新盘，大多位于近郊片区，虽然规划上看着都较为完善，但是从建设到各项细节都落实到位却还需要一段不短的时间，很难一下子满足老年购房者的需求。

于是乎，在青岛限购、限售、限价、限贷的“四限”大背景下，不少老年购房者独辟蹊径，将目标锁定在了主城区一些原本定位为“投资”的公寓型新盘，按照老人们自己的说法：不离主城，花不多的钱买套自住的小房子，没有比这更划算的了！

现象：老年人喜欢购买主城区公寓用于自住养老

位于台东商圈的当代广场项目去年年底首次开盘时推出72套84-111㎡的公寓类产品，在短短两个月的时间里，公寓类项目全部售罄。据项目置业顾问介绍，前来购买这类公寓项目的大多是中老年客户，买公寓是为了养老自住。

据悉，台东片区近几年鲜有新楼盘项目问世，片区内大多为房龄较老的二手房小区。由于建设年代较早，大多数住宅没有安装电梯。这对于腿脚不便的老年人来说，每天上下楼就成了一大难题。当代广场虽然是公寓类产品，产权只有40年，但是84—111㎡的户型设计和完备的电梯与商品住宅相差无异，因此受到了不少老年置业者的青睐。

“出门就是商业区，距离市立医院也不远，最主要的是很多老年购房者本身就都是老台东人，对区域有着独特的情感。”说起老年人热衷购买公寓的原因时，该项目置业顾问这样告诉记者。另外，据了解这个项目还是民水、民电，双气入户，140万/套起的价格比在台东区域买一套同等面积的住宅要便宜不少。

据了解，当代广场公寓类产品的情况并非个例。记者调查了解到，主城区内的不少公寓类项目都具备民水、民电，少数还能双气入户。比如爱家公寓、绍兴路66号等公寓类新盘，除了产权与普通商品住宅不同，其他与普通商品住宅均相差无异，这对于购买自住的养老置业者来说，丝毫不会影响居住体验。

佳诺华国际医养健康小镇项目

分析：同区域公寓比住宅价格还要低！

“民水民电”是目前青岛公寓类产品的趋势，但并非是公寓类产品的主要优势。记者调查了解到，同区域内公寓价格远低于住宅才是该类产品畅销的主因之一。

据悉，楼市经过2017的洗礼后，房价攀升了一个台阶，青岛主城区新建住宅迈上了300万时代，价格普遍上涨。然而在这种背景下，公寓类产品的价格却没有发生明显的变化。因此也就出现了同一区域、或者同一楼盘，公寓产品与住宅产品相比差价明显的现象。例如位于老四方的滨海一号，目前在售loft公寓均价15500—16000元/㎡，总价60万/套起。与其紧邻的金域府邸在售高层住宅整体均价22000元/㎡，总价200万/套起。

无独有偶，市北CBD片区也有类似的情况。据悉，该区域内的二手房均价在20000元/㎡以上，但同区域的爱家公寓、悦澜诚品这类公寓类产品价格则均在15000—17000元/㎡上下，并且自身还包含2000元/㎡的装修标准，无论是从单价还是总价上来说，公寓类产品的价格优势是住宅类产品无法比拟的。

业内：公寓养老是市场过渡养老地产终将是主流

据悉，目前青岛在售的公寓类项目大多位于生活配套成熟的区域。交通便利、配套齐全、医疗卫生条件齐备是主城公寓类产品，相较于近郊区主打养老的住宅类新盘最明显优势。尤其是随着不少公寓类产品推出民水民电、双气入户的配套后，这让公寓曾经的短板也不复存在了。对于购买公寓用于自住的老年人来说，公寓不能落户的缺点几乎可以忽略不计。然而把公寓当成养老房，也并非全是优点，业内人士称，公寓养老从目前岛城市场情况来看是一种“市场选择”的过渡，未来主打养老的住宅类产品仍将是养老地产的主流。

养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准来看，创新核心在于适老化设计。这对于定位投资的公寓类产品来说，“适老化”设计是一大短板。因此从长久发展来看，主打养老的住宅类产品才是养老地产的主流。

记者调查了解到，青岛目前的养老地产多选址在近郊区。其中，已于去年8月落户西海岸新区藏马山国际旅游度假区的佳诺华国际医养健康小镇项目和金柱智慧康养特色小镇项目是其中典型的代表。据悉，该项目将构建以现代养老养生服务为主，集国际医疗、现代养老养生、旅游度假、运动休闲、生活商业为一体的生态型、复合型、智慧型的康养服务基地。这是定位投资的公寓类产品目前所无法比拟的。